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CORC:寫字樓綜合體產業園研究簡報(628期)(201911)

2019-11-10 10:06:00

根據中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據,2019年三季度,全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平穩中微跌,平均租金為5.0元/平米·天,環比下跌0.28%。
一線城市中,55.6%的商圈寫字樓租金環比上漲,44.4%的商圈寫字樓租金環比下跌。具體來看,一線城市36個主要商圈中,北京燕莎、北京亞運村、廣州環市東等20個商圈寫字樓租金環比上漲;上海南京西路、深圳車公廟、上海中山公園等16個商圈寫字樓租金環比下跌。
二線城市中,40.9%的商圈寫字樓租金環比上漲,54.5%的商圈寫字樓租金環比下跌,4.6%的商圈寫字樓租金與上期持平。11個城市44個主要商圈中,青島、南昌主要商圈寫字樓租金均環比下跌,其他城市主要商圈寫字樓租金均漲跌互現。其中成都金融城商圈租金漲幅較高,達1.93%,居于二線城市首位。
據國家統計局數據,1-9月份,商品房銷售面積119179萬平方米,同比下降0.1%,降幅比1-8月份收窄0.5個百分點。其中,住宅銷售面積增長1.1%,辦公樓銷售面積下降11.0%,商業營業用房銷售面積下降13.7%。
商品房銷售額111491億元,增長7.1%,增速加快0.4個百分點。其中,住宅銷售額增長10.3%,辦公樓銷售額下降11.1%,商業營業用房銷售額下降13.0%。
9月末,商品房待售面積49346萬平方米,比8月末減少438萬平方米。其中,住宅待售面積減少293萬平方米,辦公樓待售面積增加5萬平方米,商業營業用房待售面積減少133萬平方米。
第一太平戴維斯14日發布第三季寫字樓租賃報告指,2019年第三季香港僅錄得零星新租賃成交,兩大甲廈租客主力--中資企業及共享辦公租客表現均不活躍。
各區甲級寫字樓租金中,港島以灣仔/銅鑼灣跌幅最大(-1.6%),其次為中環(-1.3%,2014年第三季以來首次下跌)和東區(-1.1%, 2014年來首次下跌)。九龍區跌幅較輕微(尖沙咀:-0.8%;九龍東:-0.2%;九龍西:不變)。
另一方面,該行預計,2019年至2023年全港新增甲級寫字樓供應總量約為930萬平方英尺(即按年增長約186萬平方英尺)。九龍東為新增供應主力軍,將提供370萬平方英尺樓面,占總供應量的39%;其次是九龍西(凈供應量150萬平方英尺,占16%)及港島東(凈供應量120萬平方英尺,占13%)。至于中環新增甲廈面積僅為100萬平方英尺(占總量19.3%)。香港在此5年期間甲廈年吸納量約為110萬平方英尺。
2019年第三季度,天津甲級寫字樓伴隨大體量供給入市,多數業主采取租金優惠策略應對市場競爭,帶動全市平均成交租金繼續下滑。租金下行至每月每平方米97.7元,比第二季度下降1.3%。
據統計,今年第三季度,天津甲級寫字樓市場迎來諾德中心等寫字樓項目入市,帶來5.1萬平方米體量的供應。而租賃市場需求走低,全市凈吸納量僅為2.4萬平方米,比去年同期下降75.1%。
在租戶種類方面,金融類租戶保持穩定需求,成交占比份額達52%。截至第三季度末,全市寫字樓空置率持續上升,同時整體市場租金連續5年不斷下探,跌幅持續擴大。
報告顯示,三季度南京甲級寫字樓存量為149.2萬平方米,平均租金為138元/平方米/月,大部分項目租金沒有變化,少量項目租金出現下降。在南京甲級寫字樓租賃市場最為活躍的仍是金融保險業,其次是專業服務類公司。
報告還顯示,新鴻基國金中心一期的穩定去化,帶動全市平均空置率微降至20.4%。下個季度,河西金鷹寫字樓項目預計將入市,保利中心寫字樓也將于年底入市。
就零售物業市場來看,三季度,南京優質零售市場物業存量為259萬平方米,出租率上升到98.8%。弘陽廣場C館在8月的開業,為橋北商圈新增7萬平方米優質零售物業。但相較于橋北商圈的興起,湖南路商圈正經歷著較為漫長痛苦的面貌更新,整個商圈的租金也出現了不同程度下跌。南京優質物業的平均租金水平也因此有所下降,三季度平均租金為801.7元/平方米/月。
報告顯示,三季度重慶甲級寫字樓市場無新增可交付使用項目,總存量維持在231萬平方米。
租售方面,重慶甲級寫字樓凈吸納量共4.6萬平方米,環比增長53.3%,推動整體空置率下降2.5個百分點至32.5%。
租金方面,三季度多個項目推出特價房源以期達成租賃成交,拉動甲級寫字樓市場平均租金下降1個百分點至86.5元每平方米每月。
從行業占比來看,金融、房地產、消費者服務、專業服務、信息技術行業新增辦公需求占比超過10%,其中金融行業占比最高,達到19.1%,其次為房地產行業占比17.0%。
第一太平戴維斯近日發布2019年第三季度北京房地產市場研究報告稱,從長遠的角度來看,中國經濟仍在穩步增長,而中國房地產在未來很長一段時間仍將保持著一定的成長性。在此基調下,房地產市場不同細分領域表現各有千秋。
寫字樓市場方面,2019年三季度,CBD核心區中服地塊迎來第二個交付項目--正大中心,北京甲級寫字樓市場繼續迎來供應放量。新供應直接推動全市的平均空置率環比上升了0.5個百分點至9.2%,同比亦上升2.4個百分點。全市平均租金為每月每平方米367.6元,平均租金指數環比下降0.4%,連續第三個季度出現環比下滑。隨著新項目持續交付,北京寫字樓整體市場競爭愈發激烈,業主方承壓也隨之加大。
商業零售市場方面,1-8月全市實現社會消費品零售總額7746.1億元,同比增長5.3%,增速較去年同期有明顯好轉。為了提振消費,今年以來北京市政府頒布了多項鼓勵性政策,包括鼓勵零售機構延長營業時間、繁榮夜間經濟促進消費增長;鼓勵發展商業品牌首店,吸引國內、國際品牌的首店、旗艦店等入駐,以期形成新的零售消費增長點。同時,基于目前的城市規劃,北京中心城區原則上不再新增總商業規模,因此,未來商業項目的供應更多的依托于遠郊區域的新建項目以及現有存量的升級改造翻新,其發展格局在未來不會出現巨大的調整。
商品住宅銷售方面,三季度正逢"金九銀十"樓市傳統銷售旺季,但北京市一手普通住宅市場并未因旺季的到來而出現銷售額暴漲的情況,本季度一手普通住宅市場供應端基本保持穩定,新增供應面積為131.5萬平方米,環比、同比分別下降1.7%、24.7%;同期一手普通住宅成交面積為135萬平方米,環比下降31.8%、同比上升26.9%。目前,北京住宅市場的調控基調仍然保持趨嚴態勢,尤其是中央明確表態"不將房地產作為短期刺激經濟的手段"后,無論是開發商還是潛在購房者對當前樓市的心理預期已有所調整。
本季度的住宅租賃市場則整體保持穩定。全市服務式公寓整體入住率環比上升0.3個百分點,平均租金為每月每平方米254.9元,租金指數環比微漲0.2%。與此同時,長租公寓市場出現了兩極分化,長租市場頭部企業計劃通過IPO尋求新發展機遇,但也有部分企業出現爆雷、瀕臨破產,預計未來長租市場將進一步分化,市場將更看重那些擁有強大的運營管理及融資能力的長租品牌。
大宗投資市場方面,三季度北京大宗投資市場繼續保持活躍態勢,本季度共錄得9宗成交,成交的資產類型主要聚焦于寫字樓、購物中心及二手土地等不同類別。由于具備穩定的投資回報、良好的資產價值升值空間等特征,寫字樓仍是最受歡迎的物業資產,無論是開發商還是機構投資者均看好北京的寫字樓類資產的未來發展。
根據中介機構的監測數據,自2017年4月到2019年10月8日,整整30個月,北京新建商辦房項目共簽約9940套。
與之可以對比的是,從2014年10月到2017年3月這30個月,北京新建商辦房項目共簽約100187套,相差90247套。限購執行30個月,北京商辦房市場的成交下跌了90.1%。
安聯不動產代表多家安聯集團公司,與首峰亞洲宏觀趨勢基金III(Alpha Asia Macro Trends Fund III)成立合營公司,以收購北京融新科技中心85%權益,而余下15%的權益將由賣方東久中國繼續持有。有關物業為位于北京望京區的國際甲級寫字樓,估值約達10億歐元。
據了解,北京融新科技中心于2018年3月份落成,由六座辦公樓及兩座商場裙房組成,可租賃總面積約為131000平方米。物業坐落北京望京區來廣營地鐵站上蓋,區內匯聚當地眾多獨角獸及科技公司。目前該資產已進入穩定運營期,出租率達70%。
2019年12月13日-14日,中國寫字樓產業園發展論壇第十六屆年會將在北京富力萬麗酒店盛大舉行。
論壇由房訊網()發起并聯合全國工商聯房地產商會共同主辦,以"融合與分化:新周期下房地產的新邏輯"為主題,本屆年會將一如既往地邀請有思考精神和行動力的企業家、卓有成就的經濟學家及富有遠見的金融家,共同探討房地產最深刻、最前沿的話題,預計將有800位各界嘉賓出席。
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